猛跌97%！“长租公寓第一股”爆雷，旗下租房品牌破产清算

在2019年成功登陆纳斯达克，成为国内“长租公寓第一股”的青客公寓一时风光无限，但也万万没想到第二年就遇到了长租公寓“爆雷潮”。

而在连年亏损的业绩下，青客公寓犹如大厦将倾岌岌可危，旗下的青客租房也早已资不抵债，被曝破产清算。

青客租房破产清算，负债超10亿

1月18日，上海市第三中级人民法院发布案件公开公告，该院于今年1月4日裁定受理上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司破产清算一案，公告显示，其债权人应在3月20日前进行线上申报债权。

公开信息显示，上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司（以下简称“青客租房”）于2014年11月5日在上海市工商局登记成立，法定代表人金光杰，公司经营范围包括本市范围内公共租赁住房的投资、建设、租赁经营管理等。

天眼查显示，青客租房注册资本5亿元人民币，在北京、杭州、成都、南京、武汉、上海等地投资了十余家公司。青客公寓和上海青客设备租赁有限公司分别持有该公司80％、20％股权，其中青客公寓为美股上市公司。

风险信息显示，目前青客租房关联了超900余条限制消费令，并有超500次被列为失信被执行人，近700个终本案件执行标的总金额超2923万元，公司未履行超2819万元，未履行比例为96.4％。

据了解，去年8月上海唯品会小额贷款有限公司与青客租房合同纠纷裁定书显示，青客租房应支付8.63万元并承担执行费，但法院经穷尽财产调查措施，未发现被执行人青客租房有可供执行的财产，被执行人暂无财产可供执行。

根据上海市第三中级人民法院裁定文书，青客租房以其无法清偿到期债务、资产不足以清偿全部债务为由向法院申请破产清算。而资产负债表则显示，截至2021年8月，青客租房期末资产总额合计约7.54亿元，负债合计约10.32亿元，所有者权益合计约为-2.78亿元。

创始人退出，股价跌超97％

而青客租房的大股东青客公寓，虽然曾为国内长租公寓第一股，但从运营状况来看也是堪忧。

公开信息显示，青客公寓是一家长租公寓服务商，2012年成立于上海，主要从事白领公寓租赁和提供物业管理服务等，高峰时期青客公寓曾覆盖上海、苏州、杭州、南京等多个城市，管理着超9万间房源。

2019年11月，青客公寓在纳斯达克成功上市。

然而就在上市后第二年，青客公寓就被曝即将倒闭，相关维权消息也不断，据媒体报道，2020年初上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客因公司拖欠房东租金，而被断水断电断网、甚至被赶出公寓。部分房东也被公司以亏损为理由“强制降租金”、不接受降租则直接解约，因而公司遭到大量租客房东维权。

当年5月底，公司在公众号发布声明，称虽然公司遇到了资金困难，但是仍在正常运营中，一定会承担起应付款项的支付责任，不会逃避。

不过从2020年1月开始，青客公寓的董监高成员便频繁发生变动，公司首席财务官、财务总监、高级副总裁、首席战略官、首席运营官相继离任，到2021年1月，青客公寓创始人、担任公司董事会主席和首席执行官的金光杰也因个人原因离任。

从财报数据来看，近年来青客公寓一直处于亏损状态，2021年中报数据显示，公司报告期内净亏损3.08亿元，而此前从2017年至2020年，公司净亏损额分别为2.45亿元、5亿元、4.98亿元和15.34亿元；四年累计净亏损已达27.77亿元，其中2020年净亏损更是高达15.34亿元，相较上一年同期净亏损额同比扩大了207.8％。扣非净利润方面，同样从2017年一直亏损至去年。

股价方面，青客公寓上市初期经历短暂爬坡后，开始便一路震荡下滑。

据悉，青客公寓在2019年上市当天发行价为17美元，首日收盘每股报17.64美元，市值超过8亿美元。此后股价还曾一度攀升至20.44美元/股，但不久后便开始震荡下跌，而从去年8月以来，公司股价便已跌破1美元，目前最新报价为0.47美元/股，相较于高峰时股价已经跌超97％。公司最新市值也只有2271万美元。

频频爆雷后，长租公寓赛道仍有机遇

事实上，就在青客公寓被曝倒闭的2020年，国内已有多家长租机构接连爆雷。如蛋壳公寓、巢客公寓、上海岚越公寓、乐居公寓等多家机构被曝资金链断裂，租客房东也纷纷维权。

而引发这波爆雷潮的原因，除了疫情影响之外，更大程度上是由长租公寓经营不合规，如“高收低租、长收短付”运营模式、租金贷业务占比过高而引发的。

为了整顿规范住房租赁市场秩序，2019年底住建部等6部门印发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，指出要强化对“强化高进低出、长收短付”的监管，此外还表示住房租赁企业租金收入中，住房资金贷款金额占比不得超过30％。

从青客公寓营收数据可以看出，租金收入占比一直较高，2018财年至2020财年的租赁服务分别为7.969亿元、10.892亿元和11.052亿元，分别占据总收入89.6％、88.3％和91.5％。而在监管意见出台同期，青客公寓2019年使用租金贷支付比例为65.4％。到了2020年财报，报告期内青客公寓的租金贷比例已降至11.9％。

另一方面，在经历过深度洗牌之后的长租公寓赛道，依然备受关注。

管清友团队研究指出，身处后疫情、后地产时代，面临全面老龄化、新型城镇化等问题青年一代结婚与独居意愿升高、人口流动性增加、居民收入与消费整体结构性分化加剧、房价中高位震荡多重因素导致住房租赁，尤其是高品质住宅租赁，市场总需求从长远视角看规模足够大。

Frost &； Sullivan估算数据显示，截至2020年末我国共有租房人口总计2.19亿人，预计2022年末我国租房人口将达到2.45亿人。在需求带动下，长租公寓市场规模也在不断扩大，Frost &； Sullivan预测2022年末我国品牌长租公寓总套数将达681万套。

管清友团队表示，虽然长租公寓赛道长度仍在，但宽度略窄。从竞争格局来看，无论是狭义长租公寓市场或是广义长租公寓市场均趋于“头部稳定”，竞争格局已经基本固定。行业频繁“爆雷”后市场参与者优胜劣汰，行业出清尾声在即，“新人”入局成本较高，利好头部现金流或资产充裕企业。

本文源自中国基金报